不動産売却はいろいろな種類と方法があります
売却の種類
不動産売却は高く売りたい、早く売りたい、ローンが支払えないなどお客様のご事情に合わせた売却方法が選べます。また、相続や離婚時の売却には個別に対応いたします。お客様それぞれのご希望に応じて、ご関心のある売却方法をご覧ください。
より高く売りたい【仲介売却】
「仲介売却」は不動産会社が買い手を見つけ、売買取引を仲介する一般的な不動産の売却方法です。不動産会社が持つ独自のネットワークやチラシ・インターネット、内見などの宣伝活動で広く買い手を探し、希望価格を追求できます。不動産買取より売却に時間はかかりますが、より高く売却することが可能です。
より早く売りたい【不動産買取】
「不動産買取」は売りたい物件を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどして転売し利益を得ます。買い手を探す必要がなく、金額で折り合いがつけばすぐに売却可能です。仲介売却より価格は安くなりますが、仲介手数料がかからず早く不動産を売却することができます。もちろんご近所に売却を知られることもありません。
不動産を相続された方へ【相続】
不動産を相続するとさまざまな契約・解約や名義変更の手続きなどと並行して、10カ月以内に相続税の納付が必要です。いざというときのために、相続手続きなどの手順を知っておきましょう。また、親族間で相続トラブルを避けるために、不動産売却で現金化し分配する方法もあります。その場合は不動産のプロや弁護士などに相談すると安心です。
ローンにお困りの方へ【任意売却】
ローン返済や税金の滞納が続くと、所有不動産が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。競売は市場価格の6～8割ほど安く設定されるのが一般的です。そのため、所有者は不動産を失い、借金を抱え、生活再建が難しいというケースも。そういった事態を防ぐのが「任意売却」です。任意売却なら市場相場に近い価格で売却が可能で、周囲に知られることもありません。
離婚時の売却について【離婚】
離婚時は現金や不動産などの財産分与を行わなければなりません。その際に不動産を売却することで財産の分配がしやすくなります。ただし、住宅ローンで購入した持ち家の場合は注意が必要です。後にトラブルとならないように早めにご相談ください。離婚時の売却方法は仲介売却、買取、任意売却の他に、売却後に賃貸借契約を結び、同じ物件に住み続けられるリースバックによる売却があります。
不動産売却の流れ
- 情報収集
- 不動産査定に必要な物件情報を収集・整理します。戸建てやマンションなど不動産の種類、所在地、利用状況、面積、築年数、売却予定の時期などがわかっていると査定がスムーズです。不動産ポータルサイトなどを利用して売却相場もチェックしておくと良いでしょう。
- 不動産会社へ査定を依頼
- 不動産会社の査定は一括査定サービスもありますが、地元の不動産会社1～3社程度に問い合わせることをおすすめします。不動産会社の担当者が現地に足を運び、物件の状況や周辺環境を確認して査定を行います。近所に知られたくない場合はその旨を伝えておくと、プライバシーに配慮した査定が可能です。
- 媒介契約
- 売却を任せる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には1社のみ契約できる専属専任媒介契約と専任媒介契約、複数社と契約できる一般媒介契約があります。不動産会社は査定価格よりも、信頼性と売却活動の内容で決めることが大切です。
- 売却活動・売買契約
- 売り出し価格を決め、売却活動を開始します。チラシやインターネットによる広告宣伝活動で、買い手を広く探します。売主は室内を掃除し、購入希望者の内覧への対応が必要です。価格や引渡し時期などの条件が整えば、売買契約を締結します。当日までに必要な書類を準備しておきましょう。
- 引渡し（決済）
- 売買契約後、買主の住宅ローンの審査申し込みがあり、確定すると引渡し日を調整します。引渡し日に売買代金の振込みを行う必要があり、当日に登記手続きも完了させるため、平日の午前中に設定することがほとんどです。一度引渡し日を確定すると変更はできないので注意しましょう。
住宅ローンが残っている場合は引渡し日の確定後、銀行に抵当権抹消書類を作成してもらいます。引渡し日までに引っ越し作業は済ませ、当日、家の鍵を買主に渡せば引渡しは完了です。
- 確定申告
- 不動産売却の翌年は確定申告が必要になります。売却益が出れば、譲渡所得税の納税が必要です。売却で損失が出ても、損失を翌年に繰り越せる特例が適用される場合があるので、必ず確定申告の手続きを行うようにしましょう。
レインズとは
レインズ（REINS）は国土交通省指定の不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の頭文字を並べた、組織の通称です。全国のほぼすべての不動産会社が加入し、登録された不動産情報のデータベースを基に売り手や買い手を探すことができます。レインズがあれば、全国の豊富な最新情報の中から最適な不動産売却が行えます。
レインズ登録後に紹介しない企業も・・・？
不動産会社は不動産売却の依頼を受けた際、他の不動産会社を介さずに買い手を見つけた場合、売り手と買い手の両方から仲介手数料がもらえます。これを「両手仲介」といいます。両手仲介は一般的な片手仲介よりも手数料が多くなるため、不動産会社は熱心に売却活動を行うのです。
両手仲介自体は違法ではありませんが、他の不動産会社からの問い合わせを排除するのは「囲い込み」といわれる違法行為にあたります。例えば物件の情報をレインズに登録し、公開中にもかかわらず、他社から問い合わせがあると「商談中」などと理由をつけて、物件情報の詳細を伝えないケースです。
囲い込みされた物件はいつまでも紹介されず、希望価格で売れる機会を失います。また、物件が長く売れ残ってしまった場合、不動産会社から値下げを打診されることもあるでしょう。値下げによって不動産会社は買い手を見つけやすくなり、売却が成立すれば両手仲介の手数料が入ることになります。両手仲介自体が禁止されていないため、囲い込みに注意しなければいけません。そのためには信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。