不動産会社選びと査定価格アップのポイントを押さえましょう
戸建てやマンションなどの不動産売却を成功させるには、まず、信用できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産査定で高く評価されるコツがわかると、査定額のアップもできます。富士見市とふじみ野市を中心に、不動産売却に対応するハウスドゥ！ふじみ野店が売却を成功させるステップとポイント、注意点をご紹介します。
売却を成功させるステップ
査定に必要な物件情報を整理・把握する
不動産の査定を依頼する前に、以下に挙げる物件情報を整理しておくと、査定がスムーズに進みます。物件の平米数や最寄り駅、駅までの距離などに加え、生活の利便性などアピールポイント、または不便に感じているマイナスポイントも整理しておきましょう。質問したいことがあれば、忘れないようにメモしておくと安心です。
- 所在地
- 種類（更地、一戸建て、マンション、駐車場、賃貸アパートなど）
- 利用状況（居住中、空き家、賃貸中など）
- 面積（土地面積・建物面積、マンションの場合は専有面積）
- 築年数
- 予定する売却時期
- 名義人
相場価格と最適な売却時期を知る
国土交通省が公示している地価調査データをチェックすると、売却したい不動産の査定価格の目安を知ることができます。大体の相場観が分かっていれば、不動産会社の査定価格と差がある場合にその理由を尋ねることもできるので、事前に相場を確認することは重要です。ただし、物件の築年数や周辺環境によって査定価格は異なる場合があるため、あくまで目安という点に注意しましょう。
また、中古住宅の不動産売買が活発になる時期は、2～3月とされています。これは4月からの新年度に備えて、就職や転勤などによる引っ越しが増えるためです。この時期は買い手が多くなるので高値売却が期待できます。2～3月中の売却を目指すのであれば、前年の11～12月ころから売却活動をスタートするとよいでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産売却を成功させるもっとも重要なポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。お客様によって不動産売却に望むことはさまざまでしょう。希望する売却を実現するには、まず、お客様の要望をしっかり聞いて、丁寧な説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。また、不動産売買の豊富な実績がありトラブルへの対応も安心できること、レインズに登録して販売活動を活発に行ってくれる会社であればより安心できるでしょう。
失敗しない不動産会社の選び方
希望に近い価格で失敗のない不動産売却を目指すなら、重要なパートナーである不動産会社を慎重に選びましょう。さまざまな場面で安心して相談できる担当者であることが必要です。そのためには以下の点を主にチェックしてみてください。
売主の状況や要望をしっかり聞いてくれるか
自社の利益を優先する不動産会社は、お客様の状況やご要望にあまり耳を傾けず、異なる提案をしたり、早く売却することを勧めたりすることがあります。「時間がかかってもできるだけ高く売りたい」「とにかく早く現金化したい」「内見などの対応をしたくない」などお客様のご要望をしっかり伺い、お客様目線で売却活動を行ってくれる会社を選ぶようにしましょう。
地元の特性を理解しているか
不動産売却は地元の特性を理解し、物件情報に明るく、販売実績が豊富な会社がおすすめです。査定額が高額でも、遠方の業者では対応に時間がかかり、売却がスピーディに行われないケースも考えられます。進捗報告が遅れ、売却に適した時期を逃してしまうなど、予定していた時期より売却に時間がかかり、売却価格が下がってしまうこともあるかもしれません。不動産売却は地元をよく知る地域密着の会社が最適です。
査定額の根拠を明確にしているか
不動産会社の中には相場よりかなり高額な査定額を提示してくるところがあります。売り手としては物件を高く評価してもらえたとうれしくなりますが、高額査定には注意が必要です。通常、相場より明らかに高い売り出し価格の物件は買い手がなかなか見つかりません。最終的には売れ残り、値引きを検討せざるを得なくなるでしょう。
不動産会社は値引きをして売買契約が取れれば、仲介手数料を受け取れます。しかし、値下げされたお客様の損失は取り戻せません。どのような根拠で査定額を出しているのか、明確に説明もらえるかを確認するようにしましょう。
PICK UP！
高額査定にご注意！適正価格が早めの売却につながります。
地域の実情に見合わない高額査定を提示する不動産会社には要注意です。「査定額≠売れる価格」ではありません。その価格で売れなければ、いくら査定額が高くても、意味がありません。いたずらに売却活動が長引くだけで、最終的に値下げをすることになるケースも多くあります。
地域の売却実績を参考にした相場を見極められない不動産会社では、お客様が納得される売却は期待できません。査定額の根拠を示し、適正な査定を行ってくれる不動産会社に依頼することが、早めの売却につながります。
「囲い込み」を行う業者に注意しましょう
「囲い込み」は不動産業者が売却を依頼された物件を、他の不動産会社に契約させない行為をいいます。例えば「物件を見たい人がいるので案内させて欲しい」と他社から連絡があっても、「すでに申し込み済みです」などと言って紹介を断ります。レインズに物件情報を登録しながら、販売を一時中断し、意図的に売り止めを行うのも囲い込みです。不動産業者は囲い込みを行うことで、売主と買主双方から手数料を受け取る「両手仲介」によって利益を増やす目的があります。両手仲介は違法ではないですが、囲い込みは依頼者の利益を損なう許されない行為です。
囲い込みが行われるとなかなか物件が売れないため、やむなく値下げし、売却価格が相場より下がるおそれがあります。期間内に売れないために買い替え費用に充てる目途が立たず、住宅ローンを二重に支払い自己破産につながるケースもあります。不動産売却では囲い込みを絶対に行わない信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
査定評価のポイント
不動産査定は大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つです。机上査定は現地を訪問せず、公示価格や周辺の成約事例などを参考に大まかに査定を行うため、時間はあまりかかりませんが見積もり額の正確性に不安が残ります。訪問査定は不動産会社の担当者が現地を訪問し、物件の状態や土地の形状、日当たりや周辺環境を確認して算出します。多少時間はかかりますが、査定額はより正確です。訪問査定で高く評価されれば、売却価格にも反映できます。
査定で評価されやすいポイントをチェック！
間取り・水回り・通気性・日当たり
家事導線が考えられた間取りか、家具が配置しやすいか、水回りの清潔さや劣化状況、湿気がこもりにくく風通しがよいかなどがチェックされます。日当たりは近くに高い建物がないかを確認し、南向きの物件は高評価が得られやすくなります。
道路や土地の方位・形状・状態
土地が4m以上の幅員がある道路に面していると高く評価され、一般的に南側に道路があるとなお高評価が得られやすくなります。ただし、道路と土地の入口に段差があると評価が下がる傾向にあります。周囲が建物に囲まれているよりも角地であること、長方形や正方形に区画された土地であることも高い評価につながる要素です。また、古い住宅や建物がある土地よりも更地の方が評価されるケースもあるため、必要に応じて対応しましょう。反対に変形地や狭小地などは評価が低くなるほか、産業廃棄物など不要な物が放置されていると評価は低くなるため注意が必要です。
周辺環境
駅から近い、近隣に学校・病院・スーパーマーケット・公共施設などがあり生活の利便性が高い立地などは評価が高くなります。
社会的な状況
近い将来、増税される、または住宅減税が延長されるなど、社会的な状況で査定額に影響が出ることがあります。
PICK UP！
査定価格をアップさせるためには？
同じ間取りの物件でも、劣化具合で査定の印象は変わります。高評価を得るには「水回り」「住まいのニオイ」「インテリア」の手入れを意識しましょう。キッチンやトイレ、バスルームは清潔にし、水あかやカビを取り除き、金属部分をピカピカにしておくのがおすすめです。
生活臭やペット臭があると評価が下がるので、消臭剤を使用するか、業者に清掃を依頼する方法もあります。人が住んでいなくても、購入後のイメージを持ちやすくするため、インテリアや照明を設置しておくとよいでしょう。部屋が明るく見えると好印象を得られやすくなります。
売却に最適なタイミングと押さえたいポイント
売却におすすめの時期
新生活前の2～3月
4月に新年度が始まる前にマイホームを購入する方が増える傾向にあります。毎年1～3月、特に2～3月は引っ越しシーズンにあたり、売りたい人、買いたい人双方のニーズがあるため、短期間で希望に近い価格で売れやすくなります。
戸建ては築15年まで、マンションは築6～15年
戸建ては築15年以上になると修繕費が高くなるため、不動産評価が急激に下がり、築26年以上の建物価格はほぼゼロになります。戸建ては築15年までが売り時という点に注意しましょう。マンションは築年数が経つごとに急激に下落しますが、築6～15年は一旦下落傾向が緩やかになり、築15年を過ぎるとまた価格が急落します。築21年以降はそれ以上価格が下がらなくなります。マンションは築6～15年の間が売り時で、築21年以降はいつでも売却が可能です。
築15年以上なら修繕直後
築15年以上の戸建てでも修繕直後であれば、買主の修繕負担が少なく、高評価が得られるため売り時といえるでしょう。
所有期間が5年超えの時期
売却後の税金を考えると所有期間が5年未満の場合、譲渡所得税と住民税が高くなります。所有期間が10年を超えると軽減税率が適用され、税率はさらに下がります。高く売却して税金の支払いを少なくしようと考えているのであれば、所有期間が5年を超えた時期がおすすめです。ただし、居住用の不動産は3,000万円の特別控除があるので、中古住宅の売却で所得税が発生する可能性は少ないといえます。
住宅ローンの金利が低い時
住宅ローンの金利が低ければ、返済総額を抑えられるので、不動産の購入がしやすくなります。需要も高まり、売却もしやすい時期です。
買替なら市況が良くない時
土地や住宅など不動産価格には波があります。市況が良くないときは買い控えが起きるため、新築住宅でも値崩れが予想され、中古住宅はさらに値が下がることになります。一方、買替で住宅を売却する場合、売却では損をしますが、購入では大変お買い得です。一般的に売却額より購入額の方が金額は高いので、買替の場合、トータルではメリットが大きくなることになります。
売却時期を決めるためのポイント
買主の立場で考える
不動産を有利に売却する時期は、買主の立場になって考えることがポイントです。その物件を購入する場合、住宅ローンや税金面などを買主の立場でシミュレーションすることで、最適な売却時期が見えてくるはずです。
ローン残債と売却価格のバランスが大事
不動産を売却する理由はさまざまです。おすすめ時期を待たずに売りたいケースもあるはず。一般的に不動産は築年数が浅いほど高く売れますが、多額の住宅ローンが残っていると売却金額では完済できないケースがあります。売却金額と貯金でローンを完済し、その後の生活に支障がなければ問題ありませんが、売却価格がローン残債を下回る状態であれば売却はおすすめできません。まず、不動産会社に査定を依頼し、相場価格を把握して慎重に売却の判断をしましょう。
転居する6ヶ月前を目安に動き出す
不動産は売却活動を始めてすぐに売れるわけではありません。売り出して買主を見つけ、引渡しが完了するまで、平均約3～6ヶ月はかかります。転居したい時期から半年前を目安に、売却活動を始めるようにしましょう。4月に転勤が決まっていれば、前年の10月くらいに不動産会社と契約し、売却活動をスタートするイメージです。
絶対に避けたい「囲い込み」
不動産業界には「囲い込み」を行う業者が存在することをご説明しましたが、実は業界では悪しき慣習として囲い込みが行われています。もちろん、すべての不動産会社が囲い込みを行っているわけではありませんが、一定数存在することは事実です。特に両手仲介の比率が高い不動産会社は要注意とされます。
囲い込みの被害者は少なくない
一般的に不動産売却で引き合いが多く、高い確率で売れるのはレイズに登録後の約2週間までといわれます。囲い込みに遭ってしまうと売主様にとっては希望通りの価格で早く売れるチャンスを逃しやすくなるため、大変な機会損失です。買い手がつかないまま3ヶ月以上経つと売れ残り物件として扱われ、囲い込みを行う業者は売るためには値下げが必要と提案してきます。このような経験をされているお客様が実は少なくありません。
囲い込みは不動産業者の都合だけを考え、依頼者である売主様の利益に背く許されない行為です。しかし、日本の不動産業界は海外で問題視される両手仲介が認められているため、囲い込みが起きやすい土壌があります。
囲い込みは避けるための方法は？
では、囲い込みに遭わないためには、どんな不動産会社に依頼すればよいのでしょうか？
両手仲介取引が多い業者は避ける
まず、両手仲介取引の割合が高い不動産会社は避けた方が賢明でしょう。不動産会社は大手や中小など会社の規模ではなく、営業担当者が売り手の立場になって熱心に販売活動を行ってくれるかがもっとも重要なポイントです。さらに不動産会社を見極めるために、営業担当者に「両手取引にこだわらずに売ってもらえますか？」または「片手取引でも売却してもらえますか」と単刀直入に質問するとよいでしょう。その対応次第で相手の姿勢がわかるはずです。
媒介契約を選ぶ
状況が許せば、媒介契約を選ぶことも有効です。悪質な囲い込みを防止するには、媒介を依頼する不動産会社を1社に絞る専属専任または専任媒介契約ではなく、複数の会社と契約する一般媒介契約にすると、囲い込みはほとんど行われません。
他の不動産会社に確認してもらう
もし、専任媒介契約で1ヶ月過ぎても問い合わせがなく、しきりに値下げを勧める場合は、他の不動産会社に依頼して自分の物件が募集中となっているか問い合わせてみましょう。囲い込みをしていれば、「商談中です」といった回答が返ってきます。
囲い込みをされていたら、契約する不動産会社を見直すことが重要です。囲い込みでなければ、反響が少ない理由を不動産会社に確認し、早めに対策を立てる必要があります。思うように対応してくれなければ、他に信頼できる不動産会社を探すことを検討しましょう。